Купля-продажа гаража: на что стоит обратить внимание

Каждый автолюбитель, ценящий своего «железного коня», стремится построить или приобрести гараж. Но оформление покупки гаража – дело серьезное. Даже самые, казалось бы, незначительные нюансы, могут создать много неприятностей, тем более, если вы приобретаете гараж у людей совершенно вам неизвестных.

Бдительность прежде всего

Оформляй договор грамотноПри покупке гаража очень важно знать: является ли продавец собственником. Регистрация недвижимого имущества и его владельца значится в ЕГР Федеральной регистрационной службы. Владелец имущества должен иметь свидетельство о государственной регистрации. Этот документ является краеугольным во всей сделке. Да, данное свидетельство должны иметь, как частные, так и юридические лица.

Для того чтобы проверить подлинность свидетельства, необходимо обратиться в местное Управление ФРС и там заполнить соответствующее заявление. Статья 7 Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» фиксирует, что данная информация не является закрытой. К свидетельству прикладывается ксерокопия паспорта, а сама процедура оплачивается в отделении Сбербанка. Общедоступные сведения будут вам предоставлены в течение пяти дней. Эта информация, разумеется, будет обобщенной, но и она позволит узнать: имеет ли право продавец на заключение подобной сделки. Такой запрос предполагает выдачу сведений о конкретном объекте по конкретному адресу.

Еще один важный момент: следует уточнить, на каких основаниях продавец является владельцем гаража. Стоит попросить показать договор купли-продажи, ранее заключенный продавцом, или же договор дарения. Если гараж относится к ГСК, стоит просмотреть документы, удостоверяющие членство продавца в кооперативе, документы, свидетельствующие о выплате вступительного взноса и своего пая.

Документооборот при купле-продаже

Первый вопрос, который возникает у автолюбителя: «Как правильно оформить покупку гаража?». Во-первых, нужно знать, что весь процесс регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации. В нем же прописано, что договор купли-продажи заключается в письменной форме. Это единый документ, который должен быть подписан обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). В договоре прописывается цена гаража и описывается сам объект продажи. Доков должен быть заключен в 3-х экземплярах (по одному экземпляру для продавца, покупателя и регистрационной палаты), нотариальное оформление данного документа не требуется. Срок, отведенный на регистрацию договора, составляет 30 дней.

Оформить куплю-продажу гаража непростоСледующим важным документом является кадастровый паспорт гаража. В этом документе прописаны характеристики продаваемого (покупаемого) имущества: общая площадь, расположение дополнительных помещений (комнат), лестниц, окон, дверей и т.д. В обязательном порядке к кадастровому паспорту должен прикладываться план-схема постройки.

Обратите внимание, если гараж – это совместная собственность супругов, то есть он был приобретен в законном браке, при продаже требуется нотариально заверенное согласие супруга. Передачу гаража лучше оформлять посредством передаточного акта, это делается в интересах обоих сторон.

Оформление права собственности на гараж происходит согласно с договором купли-продажи. Регистрацию проводит регистрационная палата.

Список документов, необходимых для регистрации:

  • Заявление (подается в установленной форме)
  • Договор купли – продажи, передаточный акт (документы, удостоверяющие права на конкретную недвижимость)
  • Кадастровые документы (план участка земельного и план гаража). В обязательном порядке должен быть указан кадастровый номер недвижимости. Если ранее кадастровый паспорт уже предоставлялся и был прикреплен к другому делу, предъявлять его повторно не потребуется.
  • Нотариально заверенное согласие супруга (если требуется)
  • Квитанция об оплате регистрации

Если гараж относится к ГСК, потребуется дополнительно справка из кооператива.

Пока договор не прошел регистрация, сделка считается не совершенной, а права на имущество остаются у прежнего владельца.

Кое-что о прочих документах

О чем не следует забывать в процессе сделки, так это о копии техпаспорта. Именно копии, поскольку оригинал должен находиться в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Оформление продажи гаража, в прочем, как и оформление его покупки, требует наличия этого документа. Если технический паспорт утерян, необходимо заказать в БТИ его копию. Без данного документа ФРС не примет ваше заявление к рассмотрению.

При совершении сделки купли-продажи лучше всего нотариально заверить договор, хотя законодательство подобного действия не требует. С юридической точки зрения, нотариально заверенный документ имеет больший вес, чем просто подписанная бумага.

Расписка

А теперь настал черед поговорить о расписке. Этот документ «для личного пользования», ни в какие официальные организации его предъявлять не потребуется. Да только покупателю (а, зачастую, и продавцу) с ним гораздо спокойней. Выписывается такой документ в момент передачи денег покупателем продавцу. Хранить расписку следует бережно, не известно когда и при каких обстоятельствах она может пригодиться.

Передача денег должна быть "безопасной"Хотя пакет документов для продажи гаража уже содержит указание о стоимости сделки, лучше, если в расписке будет указана сумма переданных наличных. Вот тут и возникает весьма сложный вопрос: какую именно сумму следует указывать – фактически переданную или же ту, которая была определена БТИ. Связано это с оплатой 13%, от которой все хотят увильнуть.

Если продавцу выгодно показать заниженную сумму, то покупателю такой вариант совершенно не на руку. И вот здесь кроется подвох: расписка, не соответствующая договору купли-продажи (конкретно в части стоимости) действительной считаться не будет, она не будет иметь ни какого веса.

Если же в самом договоре была зафиксирована заведомо ложная сума, такое действие расценивается как уклонение от налогов. А если в какой-то сложной ситуации «всплывет» расписка с действительной суммой, то она послужит доказательством в проведении махинаций (что-то вроде доноса на себя самого).

Доверенность

Еще один рискованный шаг – документы для продажи гаража, оформленные на основе доверенности. Подделать доверенность не так уж и сложно. Проверить, имеет ли действительно «продавец» права на распоряжение таким недвижимым имуществом, как гараж, гораздо сложнее. В такой ситуации, если возникают малейшие сомнения, лучше отказаться от сделки, чтобы не быть обманутыми на крупную сумму. Разумеется, если непосредственный владелец гаража встретится с вами, как с покупателем, и предъявит все соответствующие документы, удостоверяющие его права собственности на интересующий вас гараж, и вас все устроит, можно заключать сделку.

ГСК: совместить несовместимое

Купить гараж на стадии фундамента на деле просто невозможно: ФРС не регистрирует не построенные объекты, а значит, купить их ни как не получится. Если вы решили купить гараж в ГСК, то такой договор не считается договором купли- продажи, это договор инвестирования или долевого участия (от названия суть такого документа не поменяется). Заключая подобный документ, вы всего лишь можете рассчитывать на возможность получить в собственность построенный гараж через определенное количество времени.

Все договора должны быть прочитаны «от корки до корки». Стоит обращать внимание и на сноски, написанные мелким шрифтом. Только прочитав договор полностью, вы сможете понять, что вас ожидает, и под чем вы ставите свою подпись.

Читая договор, обращайте внимание на сроки завершения строительства, стоимость гаража (следите, чтобы нигде не прописывалось, что цена может изменяться в связи с каким-то мифическим форс-мажором). У ГСК должен быть договор, заключенный с компанией-застройщиком. Попросите этот договор, вы имеет право его видеть. Выплачивая или вкладывая свои деньги, вы должны быть уверенны в правомочности сделки и в ее дальнейшей безопасности.