Приобретение новой собственности – действие приятное и повышающее уровень жизни, однако оформление и регистрация этой собственности нередко вызывают головную боль. При приобретении гаража, являющегося капитальной постройкой, следует пройти процедуру переоформления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление требуется после покупки, наследования, принятия в дар и других операций с имуществом, влекущих смену хозяина.
Сложность операции зависит от того, зарегистрирован ли гараж по всем правилам до совершения с ним сделки? Если да – проблем у Вас практически не будет, если нет – придется попотеть.
Переоформление гаража после покупки
Первое, что Вам нужно сделать, выбрав, казалось бы, подходящий гараж для покупки, узнать, есть ли у его хозяина Свидетельство о праве собственности на гараж. Можно попросить самого владельца показать его или для большей достоверности обратиться с заявлением в ведомство, осуществляющее государственную регистрацию правомочий владельцев недвижимости. К заявлению необходимо приложить копию паспорта и копию квитанции об уплате пошлины.
Второй шаг – убедиться, что он полностью выплатил пай за гараж и проследить «историю» гаража хотя бы до предыдущего владельца. Попросите у продавца договор купли-продажи или дарения, подтверждающий законность приобретения им гаража.
Рассмотрим более подробно два варианта:
- У нынешнего владельца есть на руках Свидетельство о государственной регистрации
- Свидетельство отсутствует
Если Вы убедились в том, что гараж зарегистрирован на нынешнего владельца и получен законным путем, необходимо составить договор купли-продажи. Он должен быть составлен в 3-ех экземплярах и предоставлен в регистрационную палату для регистрации. К договору купли-продажи прилагается акт приема-передачи объекта.
Как Вы можете отметить, закон предусматривает отдельную регистрацию и договора купли-продажи и перехода собственности. Аналогичные меры применяются при оформлении договора дарения. А вот при наследовании регистрируется только переход права собственности. Договор купли-продажи не обязательно оформлять у нотариуса, это можно сделать в добровольном порядке при желании квалифицированно оформить сделку.
Далее нынешний владелец гаража и Вы (покупатель) отправляетесь в ведомство, осуществляющее государственную регистрацию правомочий владельцев недвижимости, с ниже перечисленными документами.
Продавец должен предоставить следующие документы для переоформления гаража:
- Заявление о регистрации перехода права
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на гараж
- Документ, подтверждающий основания появления у продавца права собственности (например, договор купли-продажи)
- Копию выписки из технического паспорта БТИ на объект
- Договор купли-продажи в трех экземплярах
- Акт приёма-передачи в трех экземплярах
- Квитанцию об оплате государственной пошлины
- Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, если таковое имеется
Покупатель предоставляет:
- Заявление о государственной регистрации права на гараж
- Нотариально заверенное согласие супруга на покупку
В течение месяца заявления и документы будут обработаны, и Вы получите Свидетельство о государственной регистрации права на гараж на свое имя.
Теперь обратимся к менее благоприятному варианту – у нынешнего владельца гаража нет искомого Свидетельства. Как быть? В идеале Вы оба должны действовать по следующему плану:
- Продавец подает необходимее документы на регистрацию права собственности на гараж и получает свидетельство.
- Продавец и Вы составляете договор купли-продажи и регистрируете его.
- Вы подаете заявление на перерегистрацию права, как и было описано выше.
Тут, опять же, есть два пути, все зависит от обстоятельств.
Обстоятельство первое. Нынешний владелец не имеет Свидетельства, так как право на гараж было зарегистрировано им до 31 января 1998 года. Если гараж был оформлен правильно в соответствии с действующими на тот момент законами, три вышеперечисленных этапа можно пройти одновременно, то есть провести регистрацию права на гараж одновременно с отчуждением объекта недвижимости.
Для этого помимо вышеперечисленных документов и вместо Свидетельства о государственной регистрации продавец должен предоставить:
- Заявление
- Паспорт
- Правоустанавливающие документы на гараж (договор купли-продажи, дарения и т.д.), одним словом, документы, подтверждающие легальность перехода к нему гаража и его регистрацию в соответствии с законом
- Кадастровый паспорт
- Квитанцию об оплате государственной пошлины
Обстоятельство второе, наиболее неблагоприятное. Владелец гаража не имеет на руках никаких правоустанавливающих документов, либо они очень ненадежны, либо часть документов отсутствует. В этом случае легально купить гараж и без проблем его переоформить не получится. Нынешнему владельцу придется не только оформлять право на гараж заранее, но и предварительно доказывать его в суде.
И из этой ситуации есть простой выход, которым покупатели и продавцы гаражей пользуются повсеместно. Продавец и покупатель приходят к председателю ГСК и пишут заявления: продавец о выходе их кооператива, покупатель о приеме в кооператив. Продавец предоставляет председателю кооператива членскую книжку. Составляется акт приема-передачи гаража и договор купли-продажи. Покупатель получает членскую книжку и просто продолжает пользоваться гаражом вместо предыдущего владельца.
В этом случае покупатель не становится полноправном владельцем гаража, не сможет его без проблем зарегистрировать на себя в случае необходимости. При возникновении форс-мажорных ситуаций, как то снос гаражного кооператива властями, покупатель остается у разбитого корыта. Не советуем Вам использовать этот метод, не смотря на его простоту.
Случай получения его в наследство
Если гараж получен в наследство, то есть человек является наследником первой очереди или последующих очередей при условии отсутствии наследников из более ранних очередей, или он получил гараж по завещанию, гараж оформляется в собственность по одному из двух путей.
Первый путь используется в случае, когда наследодатель не выплатил полностью свой пай в ГСК. По закону наследник оформляет членство в кооперативе на себя, то есть в реестре его именем заменяется имя умершего и выдается членская книжка на его имя. Новый владелец продолжает выплачивать пай, а затем используется стандартный порядок переоформления гаража ГСК.
В этом случае Вам достаточно собрать следующие документы:
- Справку от председателя кооператива о выплате пая за гараж в полном размере (2 экземпляра)
- Кадастровый паспорт
- Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины (необходимые реквизиты для оплаты Вам дадут на месте), на всякий случай сделайте копию квитанции
- Паспорт заявителя и его ксерокопию
В Управлении Вы при помощи специалиста составите заявление в электронной форме, к которому и будут приложены Ваши документы.
Второй путь – пай выплачен, а Свидетельство о государственной регистрации отсутствует, это, опять же, характерно для гаражей, пай за которые выплачен до 1998 года. По п. 4 ст. 218 ГК РФ гараж все равно считается частью наследства. Свидетельство о праве на наследство получается у нотариуса при предъявлении справки из ГСК, технического (кадастрового) паспорта, свидетельства о смерти наследодателя и документа, подтверждающего полномочия наследника.
Если нотариус отказал в признании гаража частью наследства, придется обратиться в суд. Если проблем с нотариусом не возникло, переоформление осуществляется по стандартной схеме, с той лишь разницей, что помимо прочих документов предоставляются свидетельство о смерти завещателя и свидетельство о праве на наследство (с копиями).
В каждом конкретном случае переоформление может проводиться по нестандартной схеме или быть невозможным вовсе. В этом деле существует масса юридических тонкостей, за разъяснением которых целесообразно обратиться к опытному юристу.
